【市原市】不動産相続で兄弟トラブル？円満な実家売却と相続相談のコツ

実家を相続したら放置はNG！早めに対処すべき理由

空き家となった実家を「とりあえずそのまま」にしておくのは、もっとも損の大きい選択です。理由はシンプルで、住んでいなくても支出だけは毎年発生し、しかも条件次第でその金額が増えてしまうため。固定資産税、火災保険料、水道光熱の基本料金、草刈りや通気のための往復交通費と、費用は着実に積み上がっていきます。放置は「何もしていない状態」ではなく、毎年お金を払い続けながら資産価値を下げていく状態だと捉え直してみてください。

固定資産税が跳ね上がる「特定空家」のリスク

住宅が建っている土地には固定資産税の住宅用地特例が適用され、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）では課税標準が6分の1に軽減されています。ところが、この優遇は永久保証ではありません。空家等対策特別措置法にもとづき「特定空家等」または「管理不全空家等」として市町村から勧告を受けると、その敷地は特例の対象から外されます。

2023年の法改正で新設されたのが「管理不全空家等」という区分です。窓や外壁の損傷、雑草の繁茂などを放置し、このままでは特定空家等になるおそれがあると判断された場合、指導や勧告の対象になる可能性があります。ただし、個々の症状だけで自動的に認定されるわけではなく、自治体が建物の状態や周辺への影響を踏まえて個別に判断します。

✓ポイント：小規模住宅用地の課税標準6分の1という特例が外れれば、課税標準は理論上最大6倍になります。ただし実際の税額がそのまま6倍になるとは限らず、負担調整措置や土地の評価額、都市計画税の有無によって変わります（都市計画税の小規模住宅用地特例は原則3分の1）。また勧告の効力は、賦課期日である1月1日時点で改善されていなければ翌年度の課税に反映されるため、指導の段階で手を打つのが現実的な判断となります。

建物の老朽化による維持費や管理の手間が大きな負担に

税金以上に地味なダメージを与えてくるのが、日々の管理コストです。木造住宅は人が住まなくなると換気が止まり、想像以上の速さで傷みます。

• ・固定資産税・都市計画税（毎年）
• ・火災保険料（空き家は割高になる、あるいは加入を断られる場合もある）
• ・電気・水道の基本料金
• ・草刈り、庭木の剪定、通水、郵便物の処理
• ・遠方に住んでいる場合の往復交通費と時間

しかも、管理が行き届かない状態は近隣の目にとまります。雑草の繁茂や害虫・害獣の被害、割れた窓ガラス、落ちそうな瓦。こうした情報が自治体に寄せられ、所有者への指導につながるケースは珍しくありません。

✓ポイント：管理の負担は、兄弟間のわだかまりに直結します。実家の近くに住む長男だけが草刈りに通い、遠方の弟妹は費用も手間も負担しない。この状態が2年、3年と続くうちに、売却の話し合いを始めた時点ですでに感情のしこりができあがっている、というのが典型的な流れです。

出典：住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省

兄弟間の相続トラブルを防ぐ！円満に実家を分ける方法

兄弟で不動産を相続するときは、「誰がもらうか」ではなく「どう分けるか」を先に決めるのが円満解決の近道です。現金や預貯金と違い、不動産は1円単位できれいに割り切れません。分け方の選択肢を全員が理解しないまま話し合いに入ると、それぞれが別の前提で話すことになり、議論が空転します。まずは分割方法の型を知るところから始めてみてください。

実家の相続によく使われる3つの分割方法の違い

この3つに加え、名義を兄弟の共有にしておく「共有分割」という選択もあります。ただし共有は、その場では平等に見えて後々の負担が大きくなりがちです。共有不動産全体を売却する場合は原則として共有者全員の同意が必要ですし、修繕や管理についても、その内容が保存行為・管理行為・変更行為のどれに当たるかで必要な同意の範囲が変わります。さらに次の世代に相続が発生すれば共有者は増えていき、いとこ同士で意思統一を図る事態にもなりかねません。

公平感を得やすいのは「売却して現金化する換価分割」

誰も住む予定がない場合、換価分割は売却代金を金銭で分けられるため、公平感を得やすい方法です。売却価格という客観的な数字が出るぶん、「不動産の評価額が高すぎる／安すぎる」といった水掛け論も起こりにくくなります。ただし常に最適とは限らず、寄与分や特別受益、売却にかかる費用や税金も踏まえて分配方法を決める必要があります。

税制面での後押しもあります。一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、適用期限は2027年12月31日まで。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなどが条件で、原則として被相続人が一人で居住していた家屋が対象です。老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば適用対象となることがあります。

ここで見落とされがちなのが控除額の上限です。2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋または敷地等を相続・遺贈により取得した相続人が3人以上いる場合、特別控除の上限は相続人1人当たり2,000万円になります。 兄弟3人で相続するケースは決して珍しくないため、事前の確認が欠かせません。

✓ポイント：誰がどのように取得してから売却するかによって、使える控除の内容が変わります。ただし登記名義の形式だけで判断できるものではないため、遺産分割の内容を確定させる前に税理士へ確認しておくのが安全です。分け方の議論と税金の議論は、同時に進めるのが得策となります。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

市原市で実家をスムーズに売却するコツと流れ

相続した実家の売却は、通常の売却に「相続登記」という前工程が加わります。全体像を先に押さえておけば、どこで時間がかかるのかが読めるようになり、兄弟への説明もしやすくなるはずです。

相続登記から物件引き渡しまでの基本ステップ

• 1. 遺言書の有無を確認し、相続人と相続財産を確定する
• 2. 遺産分割協議を行い、協議書を作成する（換価分割の場合はその旨を明記）
• 3. 相続登記を申請し、名義を被相続人から相続人へ移す
• 4. 不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結ぶ
• 5. 売却活動、内見対応、価格交渉
• 6. 売買契約の締結、引き渡し、代金の分配
• 7. 翌年に確定申告（3,000万円特別控除などを適用する場合）

相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の申請が必要になりました。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象です。2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象で、施行前から相続によって不動産を取得したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までの申請が求められます。取得を知った時期によって期限が変わるため、個別の確認が必要です。話し合いがまとまりそうにないときは、暫定措置として「相続人申告登記」で義務を果たす方法もあります。

✓ポイント：被相続人名義のままでは買主への所有権移転登記ができないため、遅くとも決済・引き渡しまでに相続登記を完了させる必要があります。相続登記の完了を条件に先へ売買契約を締結するケースもありますが、権利関係を明確にしておいたほうが取引は安全です。売却を考えているなら、査定と登記の準備は並行して進めるのが効率的でしょう。

適正価格で売却するために市原市の事情に詳しい不動産会社を選ぶ

市原市は千葉県内でも面積が広く、エリアによって不動産市場の性格が大きく異なります。五井や姉ケ崎、八幡宿といったJR内房線沿線の市街地と、里山が広がる南部の地域とでは、買主層も、売れるまでの期間も、価格帯もまったく別物です。全国一律の相場データだけで価格を決めると、高すぎて何か月も動かない、あるいは安すぎて数百万円を取りこぼす、という事態になりかねません。

会社選びで確認したいのは次の点です。

• ・市原市内での売買実績があり、エリアごとの相場感を数字で説明できるか
• ・査定額の根拠として、近隣の成約事例を具体的に示せるか
• ・相続案件の経験があり、司法書士など専門家との連携体制を持っているか
• ・老朽化した建物について、解体・古家付き土地・現況引き渡しの判断材料を提示できるか
• ・兄弟が遠方に住んでいる場合の連絡方法や、複数名への報告に対応できるか

✓ポイント：査定額の高さだけで依頼先を決めるのは危険です。相場からかけ離れた金額を提示して媒介契約を取り、あとから値下げを重ねる進め方もあります。査定額そのものより、その金額に至った理由を説明できるかどうかを見極めてください。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省

何から手をつけるべき？一人で悩まず専門家に相談しよう

相続の悩みが解決しにくいのは、法律・税務・不動産の3分野が絡み合っているからです。ひとりで全体を抱え込むと、調べるほど不安が増える一方。まずは今の状況に合う専門家に当たりをつけ、外部の視点を入れるところから始めてみてください。

状況に合わせて頼るべき専門家を見極める

司法書士と弁護士の線引きは、兄弟間で意見が割れているかどうかが目安になります。話し合いがまとまっているなら司法書士に登記まわりを任せられますが、遺産分割そのものを争う段階に入れば弁護士の領域です。

市原市には空き家に関する相談窓口も用意されています。「市原市空き家まるごと相談窓口」では管理や活用、売却の相談を受け付けており、2026年8月3日には「市原市放置空き家コールセンター」も開設されました。コールセンターは市内全域の適切に管理されていない空き家を対象とし、所有者本人に限らずどなたでも利用できます。営業目的ではないため、情報収集の段階でも使いやすいでしょう。

早めの相談が節税対策とトラブル回避の鍵になる

相続の手続きには、思っている以上に短い期限が並んでいます。

• ・相続放棄・限定承認：相続の開始を知った日から3か月
• ・準確定申告：4か月
• ・相続税の申告・納付：10か月
• ・相続空き家の3,000万円特別控除：相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡
• ・取得費加算の特例：相続税が課税された人が、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに対象財産を譲渡した場合に、一定の相続税額を取得費へ加算できる制度
• ・相続登記：取得を知った日から3年以内（施行前から取得を知っていた場合は原則2027年3月31日まで）

相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例には、それぞれ譲渡の期限が設けられています。 不動産の売却には査定から引き渡しまで通常3〜6か月、条件によってはそれ以上かかるため、期限の直前から動き出しても間に合わない可能性があります。

✓ポイント：相談は「売ると決めてから」ではなく「迷っている段階」で構いません。むしろ方針が固まる前のほうが、選べる手段が多く残っています。査定を取ったからといって売らなければならないわけでもなく、金額という共通の数字が出ることで、兄弟の話し合いが一気に前へ進むケースは少なくありません。

出典：市原市放置空き家コールセンターを開設しました｜市原市

まとめ

相続した実家を放置すると、固定資産税の負担増、建物の劣化、そして兄弟間の不公平感という3つの問題が同時に進行します。誰も住む予定がないのであれば、売却して現金で分ける換価分割は公平感を得やすい選択肢。ただし、取得のしかたによって使える控除の内容が変わり、特例には期限もあるため、分割方法を決める段階から税務の視点を入れておくことが大切です。

一人で抱え込む必要はありません。登記は司法書士、争いのある遺産分割は弁護士、税金は税理士、価格と売却の進め方は不動産会社と、頼る相手を切り分けるだけで見通しはクリアになります。

1994年設立の有限会社三和ホームは、市原市を中心に不動産の売却・買取をお手伝いしてまいりました。エリアごとの相場や買主層の違いを踏まえた査定はもちろん、相続登記については司法書士などの専門家と連携しながら対応しています。「売ると決めたわけではないけれど、まず話を聞いてみたい」という段階でのご相談も歓迎です。市原市の実家をどうするかでお悩みでしたら、お気軽にお声がけください。