市原市で不動産相続！空き家になる実家はどうする？

実家を空き家のまま放置してはいけない最大の理由

結論からお伝えすると、誰も住まなくなった実家をそのままにしておく選択は、金銭面でも法的な面でもリスクが大きいといえます。理由は明快で、適切に管理されていない空き家は自治体から「特定空家」や「管理不全空家」に指定される可能性があり、勧告を受けた場合には住宅用地特例の対象外となり、固定資産税の負担が増える可能性があるためです。

固定資産税の優遇から外れる「特定空家」のリスク

住宅が建っている土地には、固定資産税の負担を軽くする住宅用地の特例が適用されており、200㎡以下の小規模住宅用地であれば課税標準が6分の1に減額されます。

ところが、倒壊の恐れがある・著しく衛生上有害である・周囲の景観を著しく損なっているといった状態と判断され、自治体から「特定空家」に指定されて勧告を受けると、この特例の対象から外されます。さらに2023年12月施行の改正空家対策特別措置法により、特定空家になる前段階の「管理不全空家」として勧告を受けた場合にも、住宅用地特例の対象外となる可能性が生じることになりました。

市原市でも進む空き家対策の動き

市原市を含め、全国の自治体で空き家対策が強化される傾向にあります。空き家バンクの運用や、所有者への管理依頼の通知など、住所が遠方であっても自治体からのアプローチが届くケースが見られるようになってきました。

✓ポイントとして押さえておきたいのは、「人が住んでいないだけの家」と「行政から問題視される空き家」が紙一重だという点です。早めに状態を確認し、管理や活用の方針を決めておくことが、不要な税負担や行政指導を避ける近道になります。

出典：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省

知らないと損をする？空き家にかかる税金と維持費のリアル

実家を維持しているだけでも、想像以上のお金と手間が積み上がっていきます。なぜなら、所有しているだけで発生する税金に加え、建物を健全な状態で保つための継続的な出費が必要になるためです。

見えないコストが積み重なる

実家を所有し続ける限り、次のような費用が定期的に発生します。

• ・固定資産税・都市計画税（毎年）
• ・火災保険料・地震保険料
• ・水道光熱費の基本料金（契約を解約しない場合）
• ・市原市まで通うための交通費
• ・庭木の剪定や草刈り、屋根・外壁の点検費用
• ・給排水管の凍結防止や換気のための定期的な訪問

物件の条件や距離によっては、これらが相応の維持コストとして積み上がるケースもあります。「住んでいないから安く済む」というイメージは、実家の維持に関しては当てはまらないと考えておく方が安全です。

「空き家の3,000万円特別控除」にはタイムリミットがある

一方で、相続した空き家を売却する場合に大きな節税効果が期待できる制度も用意されています。被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例、いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」です。

ただしこの特例には、厳格な期限と要件があります。

• ・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が対象
• ・1981年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物（マンション等）でないこと
• ・相続開始から譲渡まで、賃貸・事業・居住の用に供されていないこと
• ・売却代金が1億円以下であること
• ・一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して売却すること
• ・相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が2,000万円までに制限される（2024年1月1日以降の譲渡から適用）

「いつか売ろう」と先延ばしにしている間に3年の期限を過ぎてしまい、本来使えたはずの控除を逃すケースも見受けられます。

✓ポイントとして覚えておきたいのは、空き家にかかるコストには「払い続ける税金・維持費」と「使えたはずなのに使えなくなる節税枠」の両方が存在するということです。税制面では不利になるケースが多いことを踏まえ、判断のタイミングを意識的に検討しておく必要があります。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

何から手をつければいい？実家相続後に取るべき具体的なステップ

不安を解消するための第一歩は、現状を正しく知ることに尽きます。建物の状態や市原市における不動産としての価値が分からないままでは、売る・貸す・解体するといった選択肢を冷静に比較できないからです。

まずは「実家の現状と価値」を正確に把握する

具体的に確認しておきたい項目は次のとおりです。

• ・建物の状態（雨漏り、シロアリ、構造のゆがみなど）
• ・残置物の量と内容（家財、仏壇、遺品など）
• ・名義変更（相続登記）の進捗状況
• ・土地・建物のおおよその市場価値（市原市内の周辺相場との比較）
• ・解体する場合の費用の目安

特に注意しておきたいのが、2024年4月から相続登記が義務化された点です。不動産を相続したことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から原則3年以内に登記の申請が必要となり、正当な理由なく期限内に申請しなかった場合には10万円以下の過料が科される可能性があります。「とりあえず放置」が法的なリスクにつながる時代に入ったといえるでしょう。

自己判断が招きやすい落とし穴

「築年数が古いから売れないだろう」「田舎だから買い手はつかない」と、自己判断で結論を出してしまう方も少なくありません。しかし市原市は東京湾アクアラインを通じて都心からのアクセスが確保されており、五井・姉崎・辰巳台といったエリアごとに需要や相場に違いがあるため、立地や条件によっては想定以上の価値がつくケースも見られます。

逆に「リフォームすれば住める」と思っていた家でも、構造的な問題が見つかれば、解体して土地として売却する方が合理的な場合もあります。判断材料は、感覚ではなくプロによる現地確認と査定から得るのが基本です。

✓ポイントは、行動を起こす前に必ず「現状把握」を一段挟むこと。情報がそろっていない状態で売却・賃貸・解体を比較しても、後悔のない選択にはたどり着けないものです。

出典：相続登記の申請の義務化について｜法務省

迷ったらまずは「無料の相続相談」へ

ここまでの内容を踏まえると、一人で抱え込まずに無料の相続相談を利用するのが最も合理的な解決策といえます。不動産と相続のルールは複雑で、しかも市原市という地域特性を踏まえた判断が必要になるためです。

市原市の専門家に頼るメリット

ネット検索だけでは、どうしても一般論にとどまりがちです。一方で地域に根ざした不動産会社に相談すれば、次のような具体的な情報が得られます。

地域の不動産事情を理解した担当者に相談できると、「自分のケースで何が起きるか」を具体的にイメージできるようになります。

「相談=売却」ではない

「相談したらしつこく営業されるのでは」と身構える方もいらっしゃるかと思います。しかし地域密着型の会社では、売却以外の選択肢も含めて提案するケースが多く、「貸した方がいい」「今は売り時ではない」と率直に伝えてくれる場面も少なくありません。

✓ポイントは、相談という行為そのものに費用も義務も発生しないということ。「自分のケースではどう動くのが得か」を知るための情報収集として、気軽に活用するのが賢い使い方になります。

まとめ：市原市の不動産相続は、まず一歩を踏み出すことから

実家を相続したものの何から始めればよいか分からない、という状況は決して珍しいものではありません。しかし、空き家のまま放置することには、税金面・法的面・コスト面で着実にリスクが積み上がっていきます。一方で、空き家の3,000万円特別控除のように、早く動くほど有利になる制度も存在します。

何を選ぶにしても、まずは現状を把握し、選択肢を整理することがスタートラインといえるでしょう。

市原市で30年にわたり地域密着で不動産売却・買取をサポートしてきた有限会社三和ホームでは、相続した実家に関する無料相談を承っています。「売る・貸す・解体する」のどれが最適か、まだ決まっていない段階でも問題ありません。市原市の地域事情を熟知したスタッフが、ご相談者一人ひとりの状況に合わせて、最初の一歩を一緒に整理いたします。

「とりあえず話だけ聞いてみたい」――その気軽な一歩が、後悔のない不動産相続への近道になります。